2026년 5월, 현대백화점이 1분기 백화점 부문 역대 최대 매출을 기록하며 유통업계의 주목을 받고 있습니다. 특히 여의도 더현대 서울이 외국인 관광객 필수 코스로 자리잡으면서 외국인 매출이 전년 대비 121% 급증했습니다. 명품·패션 카테고리 호조와 함께 영업이익도 39.7% 급등하며 백화점 산업의 구조적 성장 가능성을 확인시켜 주었습니다.
핵심 투자 포인트 3가지:
첫째, 더현대 서울의 글로벌 랜드마크화입니다. 오픈 이후 182개국에서 방문한 더현대 서울은 단순 쇼핑 공간을 넘어 K컬처 체험형 콘텐츠를 선보이며 외국인 관광객 필수 코스로 자리잡았습니다. 한국을 경유하는 외국인을 대상으로 ‘K컬처 환승투어’까지 운영하며 관광 수요를 적극 흡수하고 있습니다.
둘째, 고마진 패션 매출 확대로 수익성 급등입니다. 2025년 4분기부터 겨울 아우터 등 고마진 패션 매출이 증가하면서 해외 명품 중심에서 국내 패션 브랜드까지 전 상품군으로 소비가 확산되었습니다. 이는 단순 매출 증가를 넘어 영업이익률 개선으로 이어지고 있습니다.
셋째, 밸류업 정책과 저평가 매력입니다. 현재 PBR 0.54배로 거래되는 현대백화점은 기업가치 제고(밸류업) 정책 수혜주로 꼽히며, 증권사들은 목표주가를 최고 16만원까지 상향 조정하고 있습니다.
이 글에서는 현대백화점의 사업 모델과 산업 동향, 경제적 해자, 실적 분석, 밸류에이션, 리스크 요인을 종합 분석하여 투자 판단에 필요한 핵심 정보를 제공합니다.
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1. 기업 개요
현대백화점(069960)은 2002년 현대지에프홀딩스의 백화점 사업부문이 분할되어 설립된 국내 대표 백화점 기업입니다. 2022년 지누스 지분 취득으로 가구 제조 부문이 연결 종속회사로 편입되면서 유통과 제조를 아우르는 복합 기업으로 변모했습니다.
사업 모델: 프리미엄 리테일 플랫폼
현대백화점의 핵심 사업 모델은 프리미엄 리테일 플랫폼입니다. 단순히 상품을 판매하는 공간이 아니라, 고소득층 소비자와 프리미엄 브랜드를 연결하는 플랫폼 역할을 수행합니다. 백화점은 입점 브랜드로부터 매출액의 일정 비율을 수수료로 수취하는 구조로, 재고 리스크 없이 안정적인 수익을 창출합니다.
이 사업 모델이 돈이 되는 이유는 명확합니다. 첫째, 프리미엄 입지를 선점한 백화점은 높은 진입장벽을 보유합니다. 압구정, 무역센터, 여의도 등 서울 핵심 상권에 위치한 점포들은 대체 불가능한 자산입니다. 둘째, 백화점은 명품 브랜드에게 필수적인 유통 채널입니다. 에르메스, 루이비통, 샤넬 등 글로벌 럭셔리 브랜드들은 온라인 판매를 제한하고 있어 백화점 의존도가 높습니다.
사업부문별 매출 구조
사업부문 2024년 매출 비중 주요 내용 백화점 약 65% 전국 17개 점포 운영, 더현대 서울·무역센터점 플래그십 면세점 약 15% 현대백화점면세점 무역센터점·인천공항점 지누스 약 15% 미국향 매트리스·가구 제조·수출 기타 약 5% 식품, 리빙 등
주요 고객사 및 시장 지위
현대백화점은 국내 백화점 시장에서 롯데백화점, 신세계백화점과 함께 3강 구도를 형성하고 있습니다. 시가총액 기준으로는 신세계(1위)에 이어 2위를 차지하며, 최근 주가 상승으로 롯데쇼핑과의 격차를 벌리고 있습니다.
지배구조 및 주요 주주
현대백화점그룹의 지주회사인 현대지에프홀딩스가 최대주주로 약 28%의 지분을 보유하고 있습니다. 정지선 회장 일가가 그룹 경영을 총괄하며, 안정적인 오너 경영 체제를 유지하고 있습니다. 외국인 지분율은 약 26.6%로, 해외 기관투자자들의 관심도 꾸준합니다.
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2. 산업 분석
2-1. 산업 현황 및 규모
2026년 현재, 한국 백화점 산업은 온라인 쇼핑의 급성장 속에서도 견조한 성장세를 이어가고 있습니다. 통계청에 따르면 2026년 3월 백화점 소매판매는 전년 동기 대비 14.7% 증가하며 9개월 연속 성장세를 기록했습니다. 이는 대형마트(-8.3%)와 편의점(+2.1%)을 압도하는 수치입니다.
국내 백화점 시장 규모:
– 2025년: 약 35조원 (추정)
– 2026년: 약 38조원 (전망, +8.6% YoY)
글로벌 명품 시장 규모:
– 2024년: 약 3,540억 달러
– 2030년: 약 4,500억 달러 (CAGR 4.2%)
현재 백화점 산업은 성장 사이클의 중기 국면에 있습니다. 코로나19 팬데믹 이후 억눌렸던 보복 소비가 2023년부터 본격화되었고, 2024~2026년에는 외국인 관광객 회복과 자산 시장 호황이 겹치며 구조적 성장 국면에 진입했습니다.
2-2. 성장 동력 분석
성장 동력 1: 외국인 관광객의 폭발적 증가
2026년 외래객 증가율이 전년 대비 23%에 달하며, 대형쇼핑몰 소비 증가율은 29.8%를 기록했습니다. 특히 중국인 단체 관광객 무비자 입국 정책이 시행되면서 백화점 외국인 매출 비중이 2025년 상반기 4.4%에서 2026년 7% 수준까지 확대될 전망입니다.
외국인 쇼핑 지출 비중 1위(44.7%)가 백화점이라는 점에서, 관광객 증가는 백화점 매출에 직접적으로 연결됩니다. 더현대 서울, 롯데 본점, 신세계 본점 등 서울 주요 백화점들은 이미 외국인 관광 명소로 자리잡았습니다.
성장 동력 2: 명품에서 패션 전반으로 소비 확산
과거 백화점 성장은 해외 명품 브랜드 매출에 크게 의존했습니다. 그러나 2025년 하반기부터 국내 패션 브랜드, 워치·주얼리, 아동·스포츠 등 전 상품군으로 소비가 확산되고 있습니다. 이는 고소득층의 소비 패턴 변화와 MZ세대의 ‘가치 소비’ 트렌드가 맞물린 결과입니다.
명품 의존도 완화는 백화점에게 긍정적입니다. 명품 브랜드는 협상력이 강해 수수료율이 낮은 반면, 국내 패션 브랜드는 상대적으로 높은 수수료율을 적용받습니다. 따라서 매출 구성의 다변화는 영업이익률 개선으로 이어집니다.
성장 동력 3: 밸류업 정책과 주주환원 강화
정부의 기업가치 제고(밸류업) 정책이 유통업계에도 영향을 미치고 있습니다. 현대백화점은 PBR 0.54배로 저평가 상태에서 거래되고 있어, 자사주 매입·소각, 배당 확대 등 주주환원 정책 강화 압력을 받고 있습니다. 이는 중장기적으로 주가 상승 촉매가 될 수 있습니다.
2-3. 경쟁 구도
국내 백화점 3사 비교 (2026년 1분기 기준)
항목 현대백화점 신세계 롯데백화점 시가총액 2.6조원 3.1조원 (추정) 2.0조원 (추정) 1Q 외국인 매출 증가율 +121% (더현대 서울) +30% 이상 (추정) +100% 이상 (본점 +130%) 1Q 영업이익 증가율 +39.7% (백화점 부문) +30.5% (추정) 미공개 점포 수 17개 15개 29개 차별화 전략 K컬처·체험형 콘텐츠 프리미엄·VIP 마케팅 점포 수·인지도
현대백화점의 경쟁 우위:
현대백화점은 ‘더현대’ 브랜드를 통해 차별화에 성공했습니다. 기존 백화점이 ‘물건을 파는 공간’에 머물렀다면, 더현대 서울은 ‘경험을 제공하는 공간’으로 포지셔닝했습니다. 사운즈포레스트(인공 정원), 다양한 팝업 스토어, K뷰티·K패션 체험 프로그램 등을 통해 MZ세대와 외국인 관광객을 끌어들이고 있습니다.
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3. 경제적 해자 분석
현대백화점은 전환비용(Switching Cost)과 효율적 규모(Efficient Scale), 두 가지 경제적 해자를 보유하고 있습니다.
3-1. 전환비용: 프리미엄 브랜드와의 장기 파트너십
백화점 사업에서 전환비용은 입점 브랜드와 백화점 간의 관계에서 발생합니다. 에르메스, 루이비통, 샤넬 등 글로벌 럭셔리 브랜드들은 입점할 백화점을 엄격하게 선별합니다. 일단 입점이 결정되면 매장 인테리어에 수십억원을 투자하고, 브랜드 이미지에 맞는 층별 배치와 고객 동선을 확보합니다.
이러한 초기 투자와 브랜드 이미지 관리 노력 때문에 명품 브랜드가 백화점을 쉽게 변경하지 않습니다. 현대백화점 무역센터점과 압구정본점은 국내 최고 수준의 명품 브랜드 라인업을 갖추고 있으며, 이는 20년 이상 축적된 파트너십의 결과입니다.
더현대 서울의 경우, 오픈 4년 만에 182개국에서 방문객을 유치하며 ‘서울의 랜드마크’로 자리잡았습니다. 이 브랜드 인지도는 경쟁사가 단기간에 모방하기 어려운 무형 자산입니다.
3-2. 효율적 규모: 프리미엄 입지의 희소성
백화점 산업의 핵심 해자는 프리미엄 입지의 희소성입니다. 서울 핵심 상권(강남, 여의도, 무역센터 등)에서 백화점을 신규 출점하는 것은 사실상 불가능합니다. 토지 확보의 어려움, 천문학적인 건설 비용, 각종 규제 등이 진입장벽으로 작용합니다.
현대백화점은 여의도 더현대 서울, 무역센터점, 압구정본점 등 서울 핵심 상권에 플래그십 점포를 보유하고 있습니다. 이 점포들은 대체 불가능한 자산이며, 백화점 산업의 ‘효율적 규모’를 형성합니다. 시장 규모가 제한된 상황에서 기존 3사(현대·신세계·롯데)가 시장을 과점하고 있어 신규 진입자가 수익성을 확보하기 어렵습니다.
3-3. 해자의 지속 가능성
현대백화점의 경제적 해자는 5~10년 후에도 유지될 가능성이 높습니다.
긍정적 요인:
– 온라인 쇼핑의 성장에도 불구하고, 명품과 프리미엄 상품은 오프라인 구매 선호도가 높음
– 외국인 관광객 쇼핑 수요는 백화점이 압도적 (온라인 대체 불가)
– K컬처의 글로벌 확산으로 한국 방문 외국인 지속 증가 전망
위협 요인:
– 럭셔리 브랜드들의 자체 플래그십 스토어 확대 가능성
– 장기적으로 메타버스/VR 쇼핑 등 대체 채널 등장 가능성
결론적으로, 현대백화점의 해자는 ‘좁지만 깊은’ 특성을 가집니다. 전체 소매 시장에서의 경쟁 우위는 제한적이지만, 프리미엄 리테일 세그먼트에서는 견고한 방어벽을 보유하고 있습니다.
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4. 실적 분석
최근 5개년 연간 실적 추이 (연결 기준)
연도 매출액 영업이익 당기순이익 YoY 영업이익 2021년 3조 8,712억원 2,840억원 1,650억원 +45.2% 2022년 4조 1,850억원 3,120억원 1,890억원 +9.9% 2023년 4조 1,900억원 (추정) 2,840억원 1,750억원 -9.0% 2024년 4조 2,303억원 3,782억원 2,250억원 (추정) +33.2% 2025년 4조 3,500억원 (추정) 3,780억원 (추정) 2,300억원 (추정) 0%
주: 2023년 지누스 실적 부진으로 영업이익 역성장, 2024년 백화점·면세점 호조로 반등
2026년 1분기 실적 분석
백화점 부문 (긍정적):
– 순매출: 6,325억원 (+7.4% YoY) — 1분기 역대 최대
– 영업이익: 1,358억원 (+39.7% YoY)
– 영업이익률: 21.5% (전년 동기 16.5% → 5.0%p 개선)
연결 기준 (지누스 부진으로 역성장):
– 순매출: 9,501억원 (-13.5% YoY)
– 영업이익: 988억원 (-12.2% YoY)
백화점 부문 호실적의 핵심 요인은 다음과 같습니다:
1. 외국인 매출 급증: 더현대 서울 외국인 매출 +121%, 전 점포 평균 +40% 이상
2. 고마진 패션 매출 확대: 겨울 아우터 등 고마진 상품 호조
3. 면세점 3분기 연속 흑자: 중국인 관광객 회복으로 적자 탈출
반면, 지누스는 미국 경기 불안과 거래처 수요 위축으로 1분기 매출 1,396억원(-44.2%), 영업손실 301억원(적자 전환)을 기록하며 연결 실적에 부담을 주었습니다.
주요 재무지표
지표 현대백화점 업종 평균 비고 ROE 4.56% 6.5% (추정) 자기자본 대비 수익성 PER 11.7배 15.0배 (추정) 이익 대비 저평가 PBR 0.54배 0.70배 (추정) 순자산 대비 저평가 부채비율 약 100% 120% (추정) 재무건전성 양호 배당수익률 약 4.5% 2.5% (추정) 고배당 매력
경쟁사 대비 수익성 비교
현대백화점의 ROE 4.56%는 업종 평균 대비 낮은 수준입니다. 이는 지누스 인수 후 자기자본이 증가했으나 지누스의 수익 기여가 부진한 데 따른 것입니다. 다만 백화점 부문만 놓고 보면 영업이익률이 업계 최고 수준(21.5%)에 달합니다.
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5. 밸류에이션
적정 주가 산출 (PER 방식)
Step 1: 2026년 예상 EPS 산출
– 2026년 예상 연결 영업이익: 4,311억원 (컨센서스)
– 예상 당기순이익: 약 2,500억원 (순이익률 5.8% 가정)
– 발행주식수: 약 2,260만주
– 예상 EPS: 11,062원
Step 2: 적정 PER 배수 산정
– 현재 PER: 11.7배
– 동일업종 PER: 약 15.0배
– 해외 유사 기업(미국 백화점) PER: 10~12배
– 적정 PER 범위: 12~14배 (보수적 가정)
Step 3: 적정 주가 산출
시나리오 PER 배수 적정 주가 현재가 대비 Base Case 12.5배 138,000원 +23.1% Bear Case 10.5배 116,000원 +3.5%
주: EPS 추정치는 컨센서스 대비 5~10% 보수적으로 적용
증권사 목표주가 비교
증권사 목표주가 투자의견 핵심 논거 한화투자증권 160,000원 매수 백화점 부문 실적 전망치 상향 IBK투자증권 119,000원 매수 외국인 매출 성장 지속 NH투자증권 110,000원 매수 면세점 흑자 전환 교보증권 111,000원 매수 밸류업 정책 수혜 대신증권 100,000원 매수 지누스 리스크 반영
컨센서스 목표주가: 약 120,000원 (현재가 대비 +7.0%)
한화투자증권의 16만원 목표주가는 지누스 회복과 백화점 부문의 구조적 성장을 낙관적으로 반영한 것입니다. 본 분석에서는 지누스 불확실성을 감안하여 Base Case 138,000원, Bear Case 116,000원을 제시합니다.
지금 이 가격에 매수하는 것이 합리적인가?
긍정적 요인:
– PBR 0.54배로 순자산 대비 46% 할인 거래 중
– 배당수익률 4.5% 이상으로 하방 방어력 확보
– 외국인 매출 성장이 구조적 트렌드로 자리잡는 중
부정적 요인:
– 지누스 실적 불확실성이 연결 실적을 왜곡
– 2026년 하반기 미국 경기 침체 시 소비 둔화 우려
– 백화점 업종 전반에 대한 시장의 낮은 밸류에이션
결론적으로, 현재 주가(112,100원)는 백화점 부문의 호실적을 감안할 때 적정가 대비 소폭 저평가 상태입니다. 다만 지누스 리스크가 해소되지 않은 상황에서 공격적인 매수보다는 분할 매수 접근이 바람직합니다.
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6. 리스크 요인
리스크 1: 지누스 실적 부진의 장기화
가장 큰 리스크는 지누스입니다. 2022년 인수한 미국 매트리스 기업 지누스는 2026년 1분기 매출 -44.2%, 영업손실 301억원을 기록하며 연결 실적의 발목을 잡고 있습니다.
지누스 부진의 원인은 복합적입니다. 미국 부동산 경기 둔화로 매트리스 수요가 위축되었고, 주요 거래처(아마존, 월마트 등)의 재고 조정이 겹쳤습니다. 증권가에서는 2026년 하반기부터 개선될 것으로 전망하지만, 미국 경기 침체가 심화될 경우 회복이 지연될 수 있습니다.
만약 지누스 적자가 2~3년 이상 지속된다면, 현대백화점은 지누스 지분 매각이나 구조조정을 검토해야 할 수 있습니다. 이 경우 단기적으로 손실이 발생하지만, 백화점 본업에 집중할 수 있어 장기적으로는 긍정적일 수 있습니다.
리스크 2: 외국인 관광객 변동성
현재 현대백화점의 성장 스토리는 외국인 매출에 크게 의존하고 있습니다. 더현대 서울 외국인 매출이 121% 급증했지만, 이는 2025년 1분기 기저가 낮았던 영향도 있습니다.
외국인 관광객 수요는 환율, 국제 정세, 전염병 등 외부 변수에 민감합니다. 2027년 글로벌 경기 침체나 새로운 전염병 출현 시 외국인 매출이 급감할 수 있습니다. 또한 일본·동남아 등 경쟁 관광지와의 경쟁도 고려해야 합니다.
다만, K컬처의 글로벌 확산이 구조적 트렌드라는 점에서 외국인 관광객 수요의 하방은 제한적일 것으로 판단됩니다.
리스크 3: 온라인 쇼핑과의 경쟁 심화
백화점 산업의 구조적 위협은 온라인 쇼핑입니다. 2026년 3월 기준 온라인 소매 비중은 60%에 육박하며, 대형마트는 8분기 연속 역성장을 기록했습니다.
현재까지 백화점은 명품·프리미엄 상품 중심으로 온라인 침투를 방어하고 있지만, 장기적으로는 온라인 럭셔리 플랫폼(파페치, 마이테레사 등)과의 경쟁이 불가피합니다. 특히 MZ세대가 주 소비층으로 부상하면서 오프라인 백화점의 입지가 약화될 수 있습니다.
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7. 결론 및 Exit Plan
투자 의견: 비중확대 (Overweight)
현대백화점은 백화점 부문의 구조적 성장과 저평가 매력이 공존하는 종목입니다. 더현대 서울의 외국인 관광 명소화, K컬처 콘텐츠 차별화, PBR 0.54배의 저평가는 중장기 투자 매력을 높이고 있습니다.
다만 지누스 리스크가 해소되지 않은 상황에서 단기 변동성은 불가피합니다. 분할 매수 전략으로 접근하되, 지누스 실적 개선 여부를 분기별로 모니터링할 것을 권고합니다.
목표 주가 및 근거
시나리오 목표주가 전제 조건 Base Case 138,000원 백화점 부문 성장 지속, 지누스 적자 축소 Bear Case 116,000원 지누스 부진 지속, 외국인 매출 둔화
Base Case 근거:
– 2026년 예상 EPS 11,062원 × PER 12.5배 = 138,000원
– 백화점 부문 영업이익 성장률 +10% 가정
– 지누스 영업손실 300억원 → 100억원으로 축소 가정
매수 조건
– 적정 매수 구간: 100,000원~115,000원 (현재가 포함)
– 추가 매수 조건: 지누스 분기 영업이익 흑자 전환 확인 시
매도 조건 (Exit Plan)
1. 목표가 도달 시: Base Case 138,000원 도달 시 보유 물량의 50% 매도
2. 펀더멘털 훼손 시:
– 백화점 부문 영업이익 2개 분기 연속 역성장 시 전량 매도
– 외국인 매출 증가율이 2개 분기 연속 마이너스 전환 시 비중 축소
3. 기간 조건: 12개월 내 목표가 미도달 시 재검토
정리 요약표
항목 내용 기업명 현대백화점 (069960) 현재주가 112,100원 목표주가 (Base) 138,000원 업사이드 +23.1% 투자의견 비중확대 핵심근거 더현대 서울 외국인 매출 121% 급증, 백화점 부문 역대 최대 실적, PBR 0.54배 저평가
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본 글은 투자 권유가 아닌 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 투자 판단과 그에 따른 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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