아파트를 매입하기 전 시장 상황과 가치를 정확하게 분석하는 것은 성공적인 투자의 핵심 요소입니다.
여러 데이터를 체계적으로 이해하고 정리한다면 투자 수익을 극대화할 수 있으며 실거주 만족도를 올릴 수 있습니다.
이 글에서는 아파트 분석의 주요 방법과 실질적인 적용 전략을 자세히 살펴보겠습니다.
아파트 분석의 중요성
아파트의 거래 가격은 지속적으로 변동합니다.
이러한 변동 가격에는 여러가지 요인이 작용하는데, 대표적으로 정책, 심리, 시장 상황이 있습니다.
이러한 요인들을 분석하는 것은 투자 결정의 잘못된 선택을 방지하는 데 도움을 줍니다.
정책 분석: 부동산 투자를 하기 적절한 시기인가?
거시적 관점에서 국가 경제 상황에 따라서 정부의 정책은 시시각각 변화하게 됩니다.
부동산 시장에 한정하면, 부동산 시장이 과열되면 이를 완화하기 위한 규제들이 나오며 반대로 시장이 얼어붙으면 시장을 활성화 시키기 위해 노력합니다. 결과적으로 이러한 규제 상황들이 부동산 시장을 대변하는 지표라고 할 수 있습니다.
대부분의 부동산 투자는 대출이 발생하기 때문에 금리의 변화와 대출 규제 정책을 살펴보는 것이 중요합니다.
또한, 세금 공제 혜택과 규제 지역 등을 살펴본다면 시장의 상승세나 하락세를 예측할 수 있습니다.
거시적 분석을 통해 투자 시점을 결정하고, 장기적인 시장 전망을 수립하는 것은
이는 투자 리스크를 최소화하고 안정적인 수익을 보장하는 데 필수적입니다.
특히, 시장이 얼어붙은 시점에 적절한 대출을 일으켜 가격이 가치보다 낮을 때, 매수한다면 장기적인 관점에서 반드시 높은 수익을 보장받습니다.
심리 분석: 거래량
심리는 부동산의 가격을 흔드는 가장 무서운 요소입니다.
이러한 심리를 확인할 수 있는 가장 대표적인 지표는 거래량입니다.
2025년 1월 서울 아파트의 거래량은 2,000건 정도로 이는 굉장히 얼어붙은 시장임을 의미합니다.
2020년 11월 시장이 활발할 때는, 서울에서 거래량이 16,000건 인 것을 고려해본다면 말입니다.
평균적으로 약 6천건 정도의 시장이 적절한 평균 거래량임을 감안한다면, 이 이하의 거래량은 시장이 얼어붙은 상황이라는 것을 알 수 있습니다.
매물 분석 : 지역 및 개별 매물 평가
매물 분석의 가장 큰 핵심은 교통, 학군, 편의시설, 환경입니다.
교통은 주거지역으로 부터 강남 까지의 이동 시간을 기준으로 우선순위를 두며, 개인에 따라서는 다른 직장 밀집 구역인 여의도 혹은 시청까지의 거리를 추가하여 검토합니다.
학군은 아파트 실거래가 앱에서 중학교/고등학교의 학업성취도와 진학 성적을 확인하며 추가적으로 아파트 인근에 초등학교가 얼마나 가까운지, 횡단보도를 건너는지 등을 통해 확인할 수 있습니다.
편의시설은 1km 이내에 대형병원, 마트 등의 생활에 필요한 편의시설이 있는지 파악합니다.
마지막으로 환경은 한강/공원/학원가/상권 등 다양하고 종합적으로 분석하여 지역과 매물이 좋은 상태인지 파악합니다.
위험 요소 분석과 리스크 관리 전략
부동산 투자는 다양한 위험 요소를 동반합니다.
시장 변동성, 경제 불황, 법적 규제 변화 등이 주요 위험 요소입니다.
이러한 위험요소 사이에서도 기본적으로 싸게만 살 수 있다면 리스크들은 전부 완화됩니다.
가격의 적절성을 판단하는 다양한 지표들이 있는데 대표적으로 PIR과 전세가율입니다.
PIR은 Price – Income – Ratio 로 평균 소득과 아파트 가격의 비율입니다.
서울 아파트의 경우, PIR이 10 미만으로 떨어질 경우, 저렴한 수준이라고 판단합니다.
PIR이 10이라는 뜻은 서울 평균 소득으로 10년을 모으면 아파트를 살 수 있는 금액을 모을 수 있다는 뜻입니다.
역사적으로 서울 아파트의 경우, 집이 저렴할 때 전세가율은 약 69%가 되었습니다.
전세가율은 매매가와 전세가의 비율로, 전세가와 매매가의 차이가 좁아질 수록 %가 높아지게 됩니다.
전세가와 매매가의 차이가 좁아진다면, 적은 금액으로 아파트를 소유할 수 있음으로 (아파트에 세를 주어 적은 금액으로 아파트를 투자할 수 있다.) 절대적인 아파트의 가치가 저렴한 시점이라 할 수 있습니다.
위에 두 경우가 모두 부합하는 시점에 실거주 아파트를 매수하거나 투자한다면, 최소한 잃지는 않는 투자를 할 수 있습니다.
아파트 투자 전략 수립 및 실행
투자금 정리하기
LTV(담보인정비율)란 무엇인가?
LTV(Loan To Value)는 부동산 담보 대출 시 담보 가치 대비 대출 금액의 비율을 의미합니다.
이는 대출자가 얼마나 많은 자금을 빌릴 수 있는지를 결정하는 중요한 지표입니다.
LTV가 높을수록 대출 금액이 커지지만, 동시에 금융기관의 리스크도 증가하게 됩니다.
따라서 LTV 비율이 일정 수준을 넘으면 대출 규제가 강화될 수 있습니다.
계산식: LTV = (대출금액 ÷ 담보가치) × 100
예시: 담보가치가 5억 원인 아파트에 3억 원 대출 시 LTV는 60%입니다.
DSR(총부채원리금상환비율)이란 무엇인가?
DSR(Debt Service Ratio)은 개인의 모든 대출 원리금 상환액이 연 소득 대비 얼마나 되는지를 나타내는 지표입니다.
이 지표는 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 대출 등 모든 부채를 포함하여 평가합니다.
DSR 비율이 높을수록 상환 부담이 크기 때문에 대출 한도가 제한될 수 있습니다.
이는 금융기관이 대출자의 상환 능력을 보다 정확히 평가하기 위해 도입한 제도입니다.
계산식: DSR = (연간 총 대출 원리금 상환액 ÷ 연 소득) × 100
예시: 연 소득 5천만 원, 연간 대출 상환액 2천만 원일 경우 DSR은 40%입니다.
LTV와 DSR의 규제와 영향
정부는 금융 안정성을 위해 LTV와 DSR 규제를 강화하고 있습니다.
LTV 규제는 주택 가격 상승 억제와 대출 리스크 관리에 중점을 두고 있습니다.
반면, DSR 규제는 개인의 과도한 대출을 방지하고 건전한 상환 능력을 유지하는 데 목적이 있습니다.
특히, 고가 주택을 구입하거나 다주택자의 경우 더 엄격한 규제가 적용됩니다.
현재 기준 강남,송파,서초,용산구는 규제지역으로 지정되어 집 금액의 40%만 대출이 가능하며, 그 외 지역은 비규제지역으로 80% 대출이 가능합니다. 또한, 본인의 소득에 따라서 DSR이 적용되는데, 이 DSR 이내까지 대출이 가능합니다.
여기에 종잣돈을 합산하면 내가 매수할 수 있는 아파트의 매매가격을 확인할 수 있습니다.
쉽게 정리해보면, 내가 매매할 주택의 LTV만큼의 비율을 곱하고 이를 DSR 계산기에 넣었을 때, 문제가 없는지 확인하면 끝입니다.
추가적으로 주택 매입 가격의 취등록세, 중개수수료, 법무사비 등의 기타 비용을 합산하면 주택 매매 자금 정리가 끝이 납니다.
매물 정리
위에서 정리한 금액에 맞는 매물을 네이버 부동산을 통해서 검색합니다.
먼저, 정해진 가격대를 기준으로 세팅을 합니다.
가격이 정해진다면, 교통, 학군, 편의시설, 환경 순으로 해당 지역과 아파트를 분석합니다.
교통
교통 입지 분석의 가장 중요한 것은 얼마나 강남 (직장 수요 지역)과 근접한가로 판단합니다.
| 1등급 | 2등급 | 3등급 | |
| 강남까지의 거리 | 30분 이내 | 30~40분 | 40~50분 |
| 집에서 역까지의 거리 | 10분 이내 | 20분 이내 | |
| 역의 갯수 | 2개 이상 | 1개 이상 |
그 외에 추가적으로 집에서 역까지의 거리와 역의 갯수들을 이용해 가산점을 줄 수 있습니다.
마지막으로 본인이 여의도, 시청 혹은 마곡 등 다른 직장 밀집 지역으로 이동할 경우, 실거주에 한하여 가산점을 줄 수 있습니다.
학군
학군지는 중학교 학군의 학업성취도율과 진학률을 이용하여 판단합니다.
95% 이상의 중학교와 고등학교를 보유한 지역의 경우 1등급을 줄 수 있으며, 2등급은 90% 3등급은 80%일 경우 적용 가능합니다.
추가적으로 단지 인근에 초등학교가 아주 가깝다면, 추가 가산점을 줄 수 있습니다.
여기서 유의해야 하는 사항은 단지 내에서도 동별로 다른 초등학교에 배정될 수 있다는 사실을 인지하고 있어야 한다는 점입니다.
편의시설
편의시설의 경우 1km 이내에 백화점, 대형마트, 종합병원이 모두 있는 경우 1등급으로 설정하며 3가지 중 2가지만 있는 경우 2등급, 3가지 중 1가지만 있는 경우 1등급으로 평가합니다.
보통 백화점과 대형병원이 1km 이내에 있는 지역은 서울 내에서도 찾기 힘들기에 대부분 대형마트를 위주로 파악하고 있습니다.
환경
환경은 주변에 숲, 도서관, 한강 등 편의시설은 아니지만 좋은 거주 환경을 만들어주는 부수적인 시설들을 의미합니다.
그 중 기피시설과 혐오시설이 주변에 있는지 반드시 확인해야 합니다.
이는 교도소, 쓰레기 매립장, 고압선 등이 포함됩니다.
그리고 단지 주변에 아파트들이 균질하게 모여있는지, 도로는 어떻게 계획되었는 지, 빌라나 단독주택이 밀집된 곳은 없는지도 파악해야 합니다.
분위기 임장
위와 같이 인터넷 검색과 네이버 지도를 통해서 지역을 분석하고 단지를 찾아본 다음에는 해당 지역의 분위기 임장을 가야합니다.
분위기 임장은 내가 인터넷을 통해 분석한 내용과 다른 점은 없는지, 혹은 인터넷에서 발견할 수 없는 그 지역의 장점과 단점을 찾아볼 수 있는 좋은 방법입니다.
보통 초보자의 경우, 8Km 정도의 코스를 역을 기준으로 도는 것을 추천드립니다.
위와 같이 역을 기준으로 상권가 학원가, 학군지 학교, 아파트 단지들을 표시하고 동선을 계획한 후에 직접 이동하면서 지역들을 확인하면 됩니다.
매물 임장
분위기 임장을 통해서 확인한 좋은 단지들이 내 예산안에 들어온다면 매물 임장을 수행합니다.
매물임장의 경우, 위와 동일하게 입지 분석을 수행하고 거기에 단지나 매물이 가지고 있는 특성들을 정리하면 됩니다.
이를 종합적으로 고려해서 최종으로 매수할 집을 결정하면 됩니다.
결론: 성공적인 아파트 투자를 위한 핵심 요소
아파트 투자의 성공은 철저한 분석과 전략적 접근에 달려 있습니다.
거시적, 미시적 분석을 통해 시장을 깊이 이해하고 현금 흐름과 리스크 관리 전략을 통해 안정적인 수익을 창출할 수 있습니다.
만약 실거주 투자자라면, 본인이 거주하는 집을 산다는 심리적 안정감과 집값 상승으로 인한 자산 증식이 따라오는 좋은 투자 방안이 될 수 있습니다. 다음 포스팅에서는 부동산에서 중개인과 어떻게 조율해야 하는지, 집을 매입하는 데 어떤 것들이 필요한지 정리하는 포스팅을 진행해보겠습니다.
참고
부동산 분석을 위해 사용한 링크들은 하기 참고 바랍니다.
다른 아파트 입지 분석은 하기를 참고 바랍니다.