이전 포스팅에서 수요가 증가하는 지역을 찾는 3가지 방법에 대해서 배워보았습니다.
수요가 증가하는 지역 중에서 공급량이 줄어드는 시점을 선별적으로 골라야만 안전하게 투자할 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 공급이 줄어드는 지역을 찾는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
공급 물량을 살펴보자
엄청난 양으로 쏟아지는 물 앞에서는 장사가 없습니다. 이처럼 공급 물량이 쏟아지는 상황에서는 어느 지역이라도 매매가와 전세가가 타격을 받게 됩니다.
주택은 실물 자산이기 때문에 소비자 물가지수를 따라서 우상향합니다.
큰 사이클에서의 대세 상승과 하락은 경제 지표와 깊은 관계가 있다면, 지역과 시기별로 조그만한 하락과 상승은 공급이 결정하는 경우가 많습니다.
예를 들어보겠습니다. 어느 시에 신도시를 계획하기 위해 정부에서 인허가 실적을 냅니다. 그러면 건설사들은 돈을 벌기 위해서 주택을 짓습니다. 이렇게 되면 입주 물량이 갑자기 증가하게 됩니다.
일자리가 많고 수요가 많은 지역이라고 할지라도 갑작스럽게 증가한 공급물량을 소화하기는 어렵습니다. 그로 인해 미분양이 증가하게 됩니다.
만약, 아파트가 준공된 이후에도 미분양이 남아있다면, 이 지역은 과잉 공급이되어 주택 가격이 심각한 수준에 도달하게 됩니다.
미분양이 지속되면 건설사는 해당 지역에 더 이상 아파트를 짓지 않고 기존에 완공한 미분양 아파트가 소비될 때 까지 주택을 짓지 않습니다.
시간이 지나면 미분양 아파트가 전부 소화되면서 자연스럽게 공급이 줄어들게 됩니다.
결론적으로 주택의 작은 사이클에서는 공급이 깊은 연관관계가 있기 때문에 우리는 공급 사이클 상 하락 국면에 있을 때, 상승 직전에 매수하는 것이 유리합니다.
인허가 실적이 곧 미래의 공급이다.
미분양 주택 현황과 입주 물량을 비교하면 현재의 주택 공급 상황을 확인할 수 있습니다. 하지만, 우리는 보다 앞서서 주택 시장에 진입하는 것이 유리합니다.
여기서 인허가 실적은 입주 물량보다 3년 정도 앞섭니다. 인허가를 받아야 분양하고 건설을 할 수 있기 때문입니다. 즉, 인허가 실적을 보면 조금 더 빠르게 주택 시장을 확인할 수 있습니다.
인허가 실적 데이터는 한국주택협회 또는 한국부동산원 통계 시스템에서 확인할 수 있습니다.
인허가 실적은 주기적인 사이클을 갖고 움직이고, 각 시도별로 장기적인 추세를 확인할 수 있습니다.
2023년 기준, 경기도에 가장 많은 주택 건설 인허가가 승인이 되었습니다. 이 중, 어느 시에 인허가 물량이 집중 되었는지를 확인한다면 3년 후 공급 과잉을 예상할 수 있을 것입니다.
반대로 공급이 줄어들 고 있는 지역에서는 공급난으로 인해 가격이 오를 가능성이 높아질 것입니다.
미분양 주택 현황으로 공급 잔여량을 확인하자.
미분양 주택 현황은 마찬가지로 한국부동산원 통계 시스템에서 확인할 수 있습니다.
다음은 수요가 높거나 희소성을 갖고 있는 수도권 지역의 미분양 주택 현황입니다.
서울의 경우 인허가 물량이 작은 관계로 앞으로 공급이 급증하는 상황은 없을 것으로 보이며 다른 지역과 다르게 미분양이 증가하지만 굉장히 적은 수치를 보이는 것을 알 수 있습니다.
왜 서울의 전세가와 매매가가 높은지 단적으로 보여주는 표입니다.
반대로 인천의 경우는 2023년 하반기 공급 물량이 증가했다가 2024년 3월 다시 하락하는 추세입니다. 인천 역시 많은 인허가 물량이 남아있는 관계로 공급은 지속적으로 발생하고 있으나, 수요가 받쳐주며 미분양물량을 받아내고 있는 상황으로 보입니다.
마지막으로 경기도는 가장 많은 공급 물량이 예정되어 있으며 미분양 물량도 꾸준히 증가하는 추세 입니다. 일부 수요가 탄탄한 도시들은 미분양 물량이 감소하는 것으로 보이나, 평택, 안성, 용인 등은 미분양이 늘어나고 있어 수요가 따라가지 못하고 있습니다.
누적 입주 물량을 확인하자
이제 모든게 준비되었습니다. 이제 부동산114, 네이버 부동산, 부동산지인 등 사이트를 이용해 입주 물량을 확인하면 됩니다.
각 시기별 입주 물량도 중요하지만, 가장 중요한 것은 누적 입주 물량을 확인하는 것입니다.
그 시기의 입주 물량만 확인하면 그 지역이 이전에 있었떤 입주 물량을 어떻게 소화햇는지, 앞으로 그 물량을 소화할 수 있는지 가늠하기 어렵기 때문입니다.
서울특별시는 더 이상 건설을 할 수 있는 땅이 많지 않습니다. 그렇기 때문에 누적 입주 물량은 계속 줄어들고 있습니다. 공급이 수요보다 계속 부족하니 가격이 높을 수 밖게 없습니다.
여기서 누적 입주 물량은 적정 물량보다 공급이 많이 되면 올라가고, 적정 물량보다 공급이 적게 되면 내려가게 됩니다. 즉, 계속해서 적정 물량보다 많이 공급된다면 공급 과잉이 누적되어 누적 입주 물량이 쌓이게 되는 것입니다.
반대로, 적정 물량보다 적게 공급되면 누적 입주 물량 그래프는 내려가며 우리는 이 시점에 투자해야 하는 것입니다.
마치며
주택 가격은 빠르게 변하지는 않습니다. 여러가지 정책과 연관되어 있고 실물 자산이며 건설하는데 시간이 소요됩니다.
하지만 다른 투자 자산과 동일하게 수요와 공급이라는 거대한 룰에 의해서 웁직이게 되어 있습니다.
부동산 투자를 앞두고 있다면 반드시 인구수가 증가하는 지역들 중에서 미분양이 감소하고 있는 지역을 선별해서 투자해야 할 것입니다.
혹은, 인구수는 줄어들지만 희소성을 갖고 있는 서울특별시, 경기도 광명, 과천, 부천, 성남시 등에 투자하는 것이 안전할 것입니다.