이전 포스팅에서는 투자를 해야하는 타이밍에 대해서 알아보았습니다.
이번 포스팅에서는 가치가 상대적으로 저평가된 아파트를 찾는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
기준이 유사한 여러 지역의 아파트를 알아야 합니다.
실거주용이든 투자를 하기 위함이든 부동산을 매입하는 시점에서 가장 최우선되어야 할 것은 가치 대비 가격이 저렴할 때 매수해야 하는 것입니다.
부동산의 가치를 결정하는 기준은 주로 직장, 교통, 정주 환경, 학군 입니다.
하지만, 우리가 한 아파트 단지만 보았을 때는 이 아파트의 주위에 얼마나 많은 직장이 밀집해있는 것인지, 교통은 얼마나 편리한지, 학군은 얼마나 좋은지 알기 어렵습니다.
그 이유는 비교군이 없기 때문입니다.
부동산의 입지를 알아보고 저평가되었는지 판단하기 위해서는 관심을 두고 있는 물건이 있다면 이와 기준이 유사한 더 많은 대상을 살펴보고 비교해봐야 합니다.
만약 A지역과 B지역의 후보가 있고 이 중 한 곳에 아파트를 매수해야 한다고 가정해 봅니다.
| 구분 | A지역 J단지 | B지역 C단지 | 비고 |
| 교통 | 강남 접근성 : 지하철 30분 / 고속도로 있음으로 자차 이동 시 편리함 | 강남 접근성 : 지하철 30분 / 자차 이동 불편하고 오래 걸림 | A지역 상대 우위 |
| 정주 환경 | 상급병원, 공원, 대형마트 보유 | 상급병원, 공원, 대형마트 보유하고 있으나, 유흥지점 있음 | A지역 상대 우위 |
| 학군 | 1기 신도시로 좋은 학군지가 있음 | 상대적으로 학군지 열세 | A지역 상대 우위 |
| 직장 | 근처에 많은 직장 밀집 (강남,판교 등등) | B지역 자체에 직장 지역이 있으나, 그 규모가 크지 않음 | A지역 상대 우위 |
A지역과 B지역 모두 장점이 있는 곳이지만, 상대적으로 A 지역의 입지가 좋아보입니다.
두 지역의 대표 아파트의 가격이 유사하거나 약간 차이가 나는 상황이라면, A지역의 아파트를 매수하는 것이 조금 더 유리할 것입니다.
이처럼 동일한 가격대에 형성되고 기준이 유사한 아파트 단지 중에서 약소,강소 우위에 있는 아파트를 매수하는 것이 상대적으로 저평가된아파트를 찾는 첫 번째 방법이 될 것입니다.
즉, 비교할 수 있는 여러 지역을 알고 있는 것이 좋은 투자를 위한 밑걸음이 될 것입니다.
만약 A지역과 B지역의 4가지 항목 중 2가지는 A지역이 좋고 2가지는 B지역이 좋을 경우는 어떻게 하면 좋을까요?
이를 위해서 나름대로 각 기준에 대한 우선순위를 정해두는 것이 유리합니다.
예를 들면, “나는 4가지 중 교통을 최우선한다.”혹은 “정주환경이 조금 좋지 못해도 다른 3가지 조건이 좋으면 매수할 수 있다.” 등입니다.
이런 가치 판단의 우선순위는 개인의 가치관과 투자의 목적 (실거주, 재테크) 등에 따라서 달라질 수 있기 때문에 정답이 없습니다.
본인이 생각하기에 적절한 것으로 기준을 세우면 됩니다.
지역 내 가장 저렴한 아파트 찾기
첫 번째로 아파트 단지의 입지를 분석했다면, 가치 평가를 시작해야 합니다. 이런 과정을 통해서 투자하려는 아파트 단지가 변화하게 되기도 하며 내가 생각했던 것보다 아파트가 저렴하지 않게 느껴질 수도 있습니다.
아파트는 순환하는 구조를 갖고 있습니다. 구축 아파트나 구축 주택이 오래 되면 재건축이나 리모델링, 재개발을 진행하게 됩니다.
이러한 정비사업이 성공적으로 완료되면, 분양권의 형태를 거쳐서 신축 아파트가 됩니다. 신축 아파트는 시간이 지나면 준신축, 구축 아파트가 됩니다.
이처럼 주택은 순환하는 구조를 갖고 있습니다. 즉, 동일한 구역에도 여러가지 형태의 아파트가 존재하고 있다는 뜻입니다.
예를 들어 보겠습니다. A지역의 구축 아파트의 주변 시세는 6억2천만원으로 형성되어 있고 매매가는 6억입니다. 이런 경우, 예상 수익은 2천만원입니다.
만약 전세를 포함해 매매할 경우, 투자금 1억5천만원이며 단기 시세 차익 2천만원이 발생합니다.
준신축의 경우, 주변 시세 7억4천만원 대비 매매가가 2천만원 비싸기 때문에 예상 수익은 마이너스 2천만원입니다.
만약 전세를 포함해 매매할 경우, 투자금은 1억 6천만원이며 단기 시세 차익은 마이너스 2천만원이 발생하게 됩니다.
신축과 재개발은 함께 비교되어야 합니다. 재개발 지역의 매매환산가는 감정평가액과 프리미엄을 합친 매매가에서 지불해야 할 추가 분담금을 조합원 분앙가에서 권리가액을 뺀 액수입니다.
재개발을 6억2천만원에 권리를 획득한다면, 신축 대비 약 1억 3천만원의 시세 차익을 얻을 수 있습니다.
마이너스 수익이 난 준신축을 제외할 경우, 구축의 경우 약 13%의 수익이 났으며 재개발의 경우20%의 수익이 발생했습니다.
결론적으로 만약 6억2천만원의 충분한 투자금이 있다면 재개발 권리를 매수하는 게 유리하며 투자금을 확보하기 어렵다면 구축을 구매하는 것이 유리할 것입니다.
마치며
아파트를 투자하기에 앞서 여러 지역의 아파트 단지를 물색하고 입지 체크리스트를 통해서 입지 분석을 수행해야합니다.
추가적으로 주변의 아파트 시세를 대차 비교해 현재 가장 수익이 많이 나는 투자 판단을 수행합니다.
여기서 내가 가지고 있는 여유 자본에 맞지 않는 부적절한 투자처를 소거하면서 가장 최선의 선택을 진행합니다.